|
Recht van hypotheek
De koop van een huis staat of valt
meestal met de financiering ervan. Voor de financiering doet
de koper vaak een
beroep op een bank, een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds.
Wie geld leent voor de
aankoop van een huis, verleent hypotheek. Dat betekent dat het huis
onderpand wordt om de
financier de zekerheid te geven dat hij het door hem geleende geld weer
terug krijgt. De wet
geeft hem het recht bij openbare verkoop van het huis zijn vordering (als de
eigenaar in gebreke
blijft met aflossing van de hypotheek) bij voorrang te verhalen op de
opbrengst, dus voor de
andere schuldeisers. Dit recht van hypotheek wordt verleend door de
eigenaar. Zodra het
recht van hypotheek aan de financier is verleend, wordt deze
hypotheekhouder. Het
huis waarop de hypotheek rust is het onderpand.
Hypothecaire leningen
De verschillen tussen hypothecaire leningen
bestaan voornamelijk uit de wijze van aflossing.
De
belangrijkste vormen zijn de lineaire hypotheek, de annuïteitenhypotheek en de
hypothecaire
lening met levensverzekering (spaarhypotheek). Bij een lineaire hypotheek
betaalt u jaarlijks
steeds een zelfde bedrag (aflossing) terug; de jaarlijks te betalen rente neemt
telkens af omdat
de
hoofdsom ieder jaar minder wordt. Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u
jaarlijks hetzelfde
bedrag aan rente plus aflossing gedurende de gehele looptijd van de hypotheek;
in het begin
betaalt u veel rente en weinig aflossing, aan het einde betaalt u veel aflossing
en weinig rente. Bij
een
hypotheek met levensverzekering betaalt u de normale rente maar lost niet af; in
plaats van
aflossing betaalt u een premie voor een levensverzekering; de uitkering van de
levensverzekering wordt later gebruikt om de lening af te lossen (varianten
hiervan zijn de
spaarhypotheek en de beleggingshypotheek).
Deze vormen hebben elk hun eigen voor- en
nadelen. Laat u adviseren over de voor u meest
aantrekkelijke vorm, mede met het oog op de aftrekbaarheid van rente op leningen
voor de
inkomstenbelasting.
Overlijdensrisicoverzekering
Financiers willen meestal alleen een hypothecaire lening verstrekken als de
geldnemer een
overlijdensrisicoverzekering afsluit. Betaling van rente en aflossing zijn
afhankelijk van het
inkomen van de geldnemer. Als die overlijdt, dan valt het inkomen weg en zouden
de erfgenamen
het
huis moeten verkopen omdat zij rente en aflossing niet kunnen betalen. Om dat te
voorkomen
wordt
een overlijdensrisicoverzekering gesloten. Met de uitkering daarvan wordt bij
voortijdig
overlijden van de schuldenaar de hypothecaire lening afgelost. Daarna hebben de
erfgenamen
een
hypotheekvrij huis. Laat u goed adviseren over de wijze waarop u deze
verzekering het beste
kunt
afsluiten. Vooral als partners het huis samen kopen is het van belang wie de
verzekering
afsluit
en wie de begunstigde is. De overlijdensrisicoverzekering kunt u het beste laten
ingaan op
de
dag waarop de offerte voor de hypothecaire lening wordt aangegaan, doch in ieder
geval op de
dag
dat u de hypothecaire lening accepteert.
Bijzondere bepalingen
Het recht van hypotheek is in de wet met een aantal waarborgen omgeven waarmee
de financier
kan rekenen op terugbetaling van de verstrekte lening. De sterkste waarborg is
het recht van de
financier om het onderpand in het openbaar te doen verkopen [veilen] als de
schuldenaar niet
aan
zijn verplichtingen
voldoet. Uit de opbrengst van de openbare verkoop kan de financier bij
voorrang de openstaande
schuld voldoen. Twee andere waarborgen zijn de zaaksvervanging en
het huurbeding.
Zaaksvervanging houdt in dat een eventuele schadeverzekeringsuitkering
wordt
belast met een
pandrecht ten behoeve van de hypotheekhouder (de financier): de zekerheid in de
vorm van het huis kan
worden vervangen door pandrecht op de vordering op de verzekeraar (de
vordering op de
verzekeraar is onderpand in plaats van het huis). Deze waarborg is van belang
bij brand of andere
belangrijke schade waardoor het huis als onderpand sterk in waarde
vermindert of zelfs
waardeloos wordt. In de hypotheekakte wordt daarom vermeld dat de koper
het onderpand (het
huis) moet verzekeren tegen brand en andere gevaren. De hypotheekhouder
(de
financier) heeft de wettelijke bevoegdheid om in de hypotheekakte te laten
opnemen dat de
eigenaar
zonder zijn toestemming het onderpand niet mag verhuren of verpachten en dat hij
bovendien
de huur of pacht niet voor lange tijd vooruit mag laten betalen. Deze
bevoegdheid
vloeit
voort uit het risico dat een onderpand bij openbare verkoop in dergelijke
gevallen
aanzienlijk
minder zal opbrengen. Dit zogeheten huurbeding wordt ook in de openbare
registers
ingeschreven.
Als een huis dan toch zonder toestemming wordt verhuurd en/of de huur voor lange
tijd
vooruit wordt betaald, dan hoeft de bank daar - na toestemming van de President
van de
Rechtbank
bij openbare verkoop geen rekening mee te houden. De huurder zal in zo'n geval
het
huis
moeten ontruimen. Als de huurder in het huis mag blijven wonen, dan moet hij aan
de nieuwe
eigenaar
opnieuw huur betalen. Iedere huurder kan in de hypotheekakte betreffende het
huis
nagaan
hoe zijn rechten liggen. Deze akte is immers in de openbare registers
ingeschreven.
Akte ondertekenen
De notaris stelt zowel de leveringsakte als de hypotheekakte op. De eigenaar van
het huis, de
financier en de notaris ondertekenen de hypotheekakte. De financier
laat zich daarbij meestal
vertegenwoordigen door een medewerker van het
notariskantoor. Indien het huis ook door de
echtgenoot van de eigenaar zal worden bewoond, moet deze toestemming geven voor
de
hypotheekvestiging. De notaris zorgt ervoor dat het recht van hypotheek en de
verdere
bijzonderheden worden ingeschreven in de openbare registers.
Schuld afgelost
Het recht van hypotheek vervalt meestal nadat de lening geheel is afgelost. De
notaris maakt
dan de inschrijving in de openbare registers ongedaan. Dit gebeurt
bij een notariële akte van
vervallenverklaring (royement). De hypotheekhouder
(de financier) moet hiervoor toestemming
geven. Als de hypotheekhouder (de
financier) een particulier is, dan doet de huiseigenaar er goed
aan zelf in de
gaten te houden dat een akte van royement wordt opgemaakt na aflossing van
schuld.
Bij overlijden van de financier behoeven de erfgenamen immers niet op de hoogte
te zijn
van
het feit dat de schuld wel is afgelost maar de inschrijving van het
hypotheekrecht nog niet
officieel
is doorgehaald.
|